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美国房地产税收入大增 纾解地方财力窘境

美国房地产税收入正以房地产市场崩盘以来最快的速度增长,从而令地方政府预算削减时代走入终点。

在包括加利福尼亚州圣何塞,田纳西州纳什维尔、休斯顿和华盛顿等地,房地产税收入正在或已创下最高纪录,这让经历了数年缺钱窘境的地方政府有余力在公共设施等项目上投入更多资金,而铺设城市道路、聘用警察、加薪等也列上议事日程。

大幅增收

根据美国人口普查局上个月的测算,去年第四季度美全国房产税收入增加到1828亿美元,这创下自1992年开始统计该数据来的新高,也创下自2009年以来的最大涨幅,比2012年同期的1777亿美元增加约3%。

“这笔钱又流回来了,但它不像一个开着的水龙头。”佛罗里达州布劳沃德县副县长罗布·埃尔南德斯说,“而是正渐渐流入。”他预计布劳沃德本财政年度的房产税收入增长7%。

“各个城市房地产税收入的增加,将真正地改善他们的收支状况。”华盛顿全国城市联盟(National League of Cities)研究负责人布鲁克斯·雷恩沃特如此表示。

统计数据显示,2013年全年,美国政府的房地产税收入达到4883.4亿美元,比上年同期的4737.1亿美元增加3%,比2011年的4669.8亿美元则增加近5%。

财政复苏缓解了地方政府信用评级降级风险。来自美银美林的数据显示,截至4月16日,地方政府发行的债券今年已增长5.34%,超过了债券市场4.86%的增幅。这是自2008年以来,美国市镇债券首次超过市场上的所有证券。

在此前经济衰退的影响下,房地产税收入重拾增长耗费了比其他税收更长的时间。有分析称,使得税收收入跟上房屋价格的变化可能需要一年多的时间。此外,一些州法律也对房地产税年收入的增长进行了限制。

2013年诺贝尔经济学奖获得者之一、耶鲁大学教授罗伯特·席勒上周表示,美国房地产市场复苏力度强劲。“房地产市场中存在一种确定的、明显的冲劲,比股市要充分很多。”他说,在过去一年半中,房价的上涨同量化宽松及记录低水平的抵押贷款利率都有关系。

项目重启

2009年结束的长达18个月的经济衰退迫使地方政府裁撤了60万个岗位,并导致底特律、森特勒尔福尔斯、罗德岛以及加州的三个城市破产。

如今,在纳什维尔和戴维斯县大都市区政府,2013预算年度的房地产税收入比上一年增长了13%,达到8.91亿美元,地方政府用这些收入重建了消防站等公共服务机构。

休斯顿今年的房产税收入则比2011年增长了超过1亿美元,该市政府在图书馆、公园等公共设施上投入了更多资金,并开始创造就业。休斯顿市审计长罗纳德·格林说:“我们显然在朝着正确的方向前进。”

同样,在华盛顿,在去年9月结束的财政年度该市房产税收入比上一年增加了5%,达到19亿美元。这些增加的收入被用于学校和保障房项目上。

位于硅谷中心的圣何塞市则正将大部分增收的房产税用于支付上升的雇员医疗保险和养老金成本。预计到6月结束的财政年度,当地房产税收入将增长8.1%,到约2.22亿美元,这超过2009年2.1亿美元房地产税收入的峰值。

“我们能够止血。”圣何塞市市长查克·里德说,“房地产市场将帮助我们,使我们无需削减服务,但它还不足以让我们获得足够的收入来克服税收增长的成本。”

根据美国劳工部的消息,在2008年年中到2013年3月这段时间,地方政府一直在削减岗位,目前仍踌躇是否重新雇用更多人员。“房地产价格反弹到了一定程度,且在一些地方相当强劲,但这对很多城市财政现状的影响并没有我们希望的那么好。”美国州、县、市劳工联盟(American Federation of State, County and Municipal Employees)劳资谈判负责人史蒂夫·克莱斯伯格如此表示。

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