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新加坡房产市场的有序与和谐发展

新加坡城市很小,又是岛国,对外发展的空间很小,几乎没有任何资源,但是人口在不断增长,人们在收入增长的同时对改善住宅的要求也不断增长,国家经济发展对资源的要求也不断增长,有限的资源与持续发展之间的平衡是最大的挑战。新加坡政府经过多年科学的决策,理性的规划和有序的发展很好地解决了这一问题,使得该国在经济高速发展的同时,房地产业得以有序和同步的发展。作为举世闻名的世界花园城市,新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总规划蓝图两个层面。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图,这个蓝图让人们可以幻想未来30至50年后城市的样子。以此为总纲,再制定总体规划蓝图和控制性详规的法定文件。在这个蓝图当中,人口密集与非密集区域相关公共配套设施,交通网络,产业布局都有明晰的标记和详细的预算,蓝图垂直性考虑每一区域每年会发展到什么程度,在每个细分的小块,连容积率都有详细的规定。这个规划每五年会进行一次修改,并届时进行公示,专家和市民都可以提出自己的修改意见。在规划中,人口增长是必须考虑的,新加坡政府部门特别关注一个小区域内,人口密集与非密集地块之间布局和平衡。

新加坡的土地资源非常有限,该国的一项基层措施就是推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展。新加坡88%的土地都属国有,对土地使用的控制相当严格,全国的所有土地划分为近千个小区,每一小区内都有详细土地规划。按照功能划分,土地使用分为五类:第一类是工业用地,通常以招标的形式供应;第二类是空白用地,主要为区域内居民的休闲活动空间;第三类是居住用地,即通过规划将居民集中到不同区域后在区域内建立完整的配套措施,同时推行微型居住区计划,尽量减少单一居住区规模,以控制区域内建筑的类型和密度;第四类是交通用地,以城市地下铁路系统用地为优先考虑;第五类是中心商业区用地,用地以优先发展金融和商业为主,鼓励建筑高楼以促进土地资源的高度利用。目前新加坡工业用地的价格控制主要是通过调节土地的供应时间和供应量,最关键的是新加坡政府拥有土地的定价权。

新加坡高昂的土地成长必然带来高额的房价,而政府们重点将注意力放在了合理解决普通收入者的居住问题上。在新加坡,由建屋发展商负责住房供应。这个部门隶属于国家发展部,它的职能之一就是根据不同居民的收入水平设计不同的住宅,以解决各个层次居民的住房。供给普通收入者的经济适用房以高层住宅为主,居民可以通过公积金购买住房。该国对低收入者,政府会提供更多的补贴。一般而言,一对无房的新婚夫妇第一次购房,如为二手房,政府会给予折合人民币15万元的经济一次性补贴;如购新房,政府会以低于市场价的折扣价格出售。这些住宅五年内不得转让,如果需要五年内出售的,必须通过政府机构,不能直接在市场上出售。对于新加坡高收入的居民,国家不包其住房,购置住宅完全实行商品化,虽然新加坡的房价较高,但由于新加坡人均年收入为2万美元,所以有钱一族对高额的房价也完全可以接受。

新加坡在城市建设中一向很重视基础设施建设,这些基础设施建设的资金来源主要是二个方面,一是财政拨款,二是通过招标由投资者出资。例如,在开发工业园区时,园区内的基础设施就由项目开发商投资建设,公共设施建成后移交给有关政府机构去管理。另外,在各国房地产开发过程中,动拆迁成本的不断上升助推了房价上涨,而新加坡在动拆迁方面有很多可供借鉴的对策和措施。具体而言,新加坡政府搞好动拆迁有两方面成功的因素:其一是人们搬到新的地方,必须要比他们以前居住的地方好;其二是动拆迁的同时在老地方保留人们的一些记忆在那里,不完全毁坏它。当市民看到自己生活的环境在不断变好,而已有的往日记忆没有消失的时候,即使伤感也会支持政府因为规划而导致的动拆迁行动,从而确保了新加坡房地产的健康和持续发展。

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