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房地产仍是大马首选投资方式

  吉隆坡:

  从最近成功的推出一系列拥有更小面积的单元的项目来看,住宅开发商保持最终定价实惠的压力是显而易见的。

  槟城:

  槟城被MIDA(马来西亚投资发展局)评为吸引投资表现最佳的州,在2011年该州吸引已批准的制造业投资91亿令吉和外国直接投资71亿令吉。

  吉隆坡高档公寓供求信息

  在2012年上半年有五个项目竣工,包括Residensi Kia Peng项目(以前名为Twelve Kia Peng),吉隆坡市中心(KL City)的珍珠Pearl项目(以前名为Stonor16),Sultan Ismail的Regalia项目和满家乐(Mont’Kiara)的Gaya Bangsar和Verve Suites项目的Vogue Tower(C座)。这些项目的落成,将供应约1,903个高端公寓单元,使得吉隆坡的累积总供应达到29882套。Gaya Bangsar和Vogue Tower(C座)已全部售出,而Sultan Ismail的Regalia项目的销售成绩也非常喜人。 但是,吉隆坡市中心的Pearl项目的销售却不甚理想,由于其较大的单元面积较大。

此外,在2012年下半年,有5个高端公寓竣工,提供1,281个单元。这将使累计供应达到31,163套,包括吉隆坡市中心的Setia Sky Residence项目一期和St Mary Residences项目;安邦/吴丹(Ampang/U-Thant)的9 Madge和Amarin Wickham公寓和金地花园(Desa Sri Hartamas)的Matahari。Setia Sky Residence项目一期和St Mary Residences项目的销售率分别为96%和85%,位于安邦上游/ 吴丹(AmpangHilir/U-Thant)的项目需求平淡。这表明目前的购房者偏好更小面积的单元,而非低密度大单位的项目,因为后者定价较高,租赁前景不够乐观。最近在成熟的地段和受欢迎的郊区,供应更小面积的单元的项目有所增加,是由于土地的稀缺和土地成本高昂,以及开发商有压力要保持价格实惠(更小面积的单位,尽管每平方尺的价格更高)。目前在Klang Valley的人口构成预示着这一趋势在不断发展,该区人口健康增长,主要是高迁移,组成更小家庭单位以及生活形态的变化的Y世代想购买自己的物业。

此外,大量的SOHO项目推出,主要是位于吉隆坡市中心边缘位置。值得注意的新/即将推出的SOHO项目包括Petaling Jaya的I-SoVo项目和Arcoris Mont Kiara项目(以前名为MK 20)。大部分项目喜人的销售率证明,SOHO的概念有了很高的市场接受程度。今年没有新SOHO项目竣工,吉隆坡市中心的Binjai 8,Zetapark,Setapak的Zen Suites;Kelana Jaya的 Parklane,都预计将于2013第一季度完工。 Binjai 8已经售罄,而后两个项目的销售率都达到85%或以上。

  面积较小的公寓和SOHO单元正在慢慢成为一个在当地公寓市场的主流,创新“双钥匙”户型概念正逐步在开发商和购买者中普及并且获得他们的认可,进一步增加了当地住宅市场的产品多样性。这些类型的单元有一个单间连接到标准的公寓单元。有两个独立的门 - 一扇通向开间,一扇通向相邻单元,而两者通过共同的玄关衔接。

  双钥匙”单元是主要是为了方便起见,保障隐私,租金潜力良好,享有配置灵活性,以满足个性化需求。它们主要是针对的业主,是那些想要与他们的父母生活在一起,或者自住并将独立开间出租的业主。所有这三个项目均有良好的销售率

价格和租金

  2012年上半年,由于现有供应充足和新的楼盘的落成,当地居民和外籍人士的需求不佳而造成的持续低迷,租赁市场继续面临下行压力。

  有肯尼山的出租率略有下降,而由于孟沙的稳定供应,该区的出租率都似乎不会波动。

  在一手市场,吉隆坡市中心高端公寓的平均叫价略有下降,而吉隆坡的城市边缘区和郊区的叫价普遍表现出了稳定的趋势。同样,吉隆坡市中心房产二级市场的交易价格有显着的下降,而吉隆坡城市边缘房产的成交价有所上升。有证据表明,随着新的高端公寓成功推出,吉隆坡城市边缘地区会出现更多的销售和租赁业务。同样,预计开发商将继续推出最终售价较低的更小面积的单元。

  前景

  中央银行对于可信赖贷款的政策紧缩(2012年1月开始生效),这就决定了银行在审批贷款申请时,基于可支配收入而非总收入,这可能会导致市场活动放缓。可信赖贷款政策指引的实施,将会减少市场投机行为和控制不断上升的家庭债务水平,预计长远来看会有积极的作用。尽管种种冷却措施的实施,在目前的经济环境下,房地产仍然是首选的投资方式。

  影响楼价上升的因素包括劳动力成本上升,低/中廉租住房补贴和年轻一代的强劲需求,特别是在与轻轨交通与快速公路连接以及公共设施完备,处于发展期和城市郊区的地区,如( LRT),捷运(地铁)和公交车的高速公路交通(BET)。

  在大吉隆坡地区,将有四个即将竣工的新高速公路项目,如白沙罗 - 莎阿南高速公路(DASH),金銮 - 白沙罗的高速公路(KIDEX),沙登 - 金銮 - 布城高速公路(SKIP)和双溪伯西 - 乌鲁巴生港高速公路(SUKE)。这些区域的房产无疑将会受益于改进的可达性和连通性。

  在大吉隆坡,槟城和柔佛州,房地产投资者的投资热点主要集中在重大基础设施周边的项目。至于吉隆坡城市边缘地区,随着信誉良好的开发商的入驻,塔曼屯伊斯梅尔(TTDI),Cyberjaya和Puchong被视为是新的热点区域, 著名的项目有Bellworth Development SdnBhd公司(LGB集团)的Green,由OSKHoldings在Cyberjaya的Pangaea以及SP Setia在Setia Walk的Trigon Luxury Residences。

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