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马来西亚廉价屋政策及对我国的启示

马来西亚住房问题:廉价屋需求日益迫切

马来西亚是一个君主立宪议会民主制国家,约33万平方公里,截止2005年底人口达到2638万。随着经济快速稳定增长,人口增长迅速和城市化进程加快,2005年马来西亚城市化进程已达62%。

为寻找更多就业机会,大量人口(其中绝大多数是马来人)从乡镇涌入城市中心,城市人口迅速膨胀,同时也聚集了众多城市贫民。

根据第八个五年计划,马来西亚约37.8%的人口月均家庭收入在500~1499令吉之间,13.9%在1500令吉与1999令吉之间。将近有一半的人口只能负担得起中低水平的住宅。在低收入人群中相当一部分从事自由职业,无固定经济来源,很难得到金融机构的住宅信贷。低收入人群的住房需求曾一度成为影响马社会的稳定和经济发展的突出问题。

1. 解决低收入人群住房问题的政策办法

1.1 依法管理、使用和买卖土地

马宪法规定土地属于州务问题,各州均设有土地局。

1966年1月1日起生效的国家土地法(TheNational Land Code 1965)是马最主要的土地法律框架。

各州(沙巴、砂捞越两州除外)在联邦政府监督下,可制定本州的土地政策。

宪法和国家土地法典均规定土地可以成为私有财产并受保护,除马来人保留地及各州特殊规定外(如吉兰丹州禁止州外人士购买本州土地),土地可以自由买卖。

土地所有方式分两种,一种是永久拥有权(Freehold),获得永久地契,另一种是租赁性拥有权(Leasehold),可获最长有效期为99年的租契。

马来西亚土地面积约33万平方公里,分为13个州及3个联邦直辖区,截至2006年底人口达2664万,属于地广人稀的多元种族国家,马来人占总人口的66.1%,华人占25.1%,印度人占7.5%,其他种族占1.3%。为保护马来人利益,马政府始终将限制土地转让和炒作作为主要着力点。

1.1.1 1976年城镇与乡村规划法令及其1995年修正案规定,任何申请取得土地,以及更改土地用途的方案必须呈报审批,且只有在不违反地方政府规划原则与目标的情况下,方可获得批准。

1.1.2 政府部门、企业或个人不得随意征用土地,只有州政府有权在必要时征用州内土地及改变土地原使用性质,联邦政府要征用土地也要通过州政府,并向后者支付费用。凡征用土地,必须公布征用理由和确定补偿标准。

1.1.3 地方政府划定的“公共用途保留地”、“森林保留地”等,归政府永久使用,不得租借或处理给任何人。

1.1.4 国家土地法典规定,各种用途的土地必须在地契注明的规定时间内开发,如果违反,将无条件收回土地。

1.1.5 马土地总面积中约1/4属于“马来人保留地”。1913年联邦政府专门通过了“马来人保留地法”(Malay Reserve Enactment)并沿用至今,划出一些只能由马来人占有的土地,除非获得州政府批准,不能出售、出租、抵押给非马来人。

上述做法有效控制了土地的流通。


1.2 立法
20世纪70年代,马经济基础逐渐从农业经济转变成为以工业为主的经济,城市化进程加快,大量劳动力由农村迅速涌向城市及工业区,城市的非法屋住户(Squatter)和低收入家庭增多。房屋短缺逐渐演变为突出问题。马政府将住房与其他社会福利设施列入优先发展计划,十分重视在城市及乡村地区发展多种类型住宅,满足不同人群居住需要。

马联邦政府实施了公众低成本房屋计划(PAKR),由联邦政府贷款给各州政府,建造针对低收入群体的廉价房屋,因州政府回收售房资金缓慢,往往要动用州财政收入来归还联邦政府贷款,从而不堪重负,导致该计划实施情况欠佳。1985年,联邦政府以人民房屋计划政策(PPR)取而代之,由联邦政府拨款进行廉价房屋建设。

在人民房屋计划规划下,房地部下属的国家房屋局(JPN),财政部下属的国家房屋有限公司(SPNB),乡村与地区发展部等部门推行了公众低成本房屋计划(Public Low-Cost Housing Programme);

人民房屋计划(People’s Housing Programme);

综合性公众房屋销售计划(Integrated Public Housing Programme);

综合性公众房屋出租计划(Integrated Public Housing Programme);

特困民众发展计划(PPRT)等。在私人发展商的参与下,积极发展廉价房屋。

在刚刚过去的第八个五年计划(2000~2005年)和今年3月份出台的第九个五年计划中,马政府都强调了住宅发展目标是提供充足的、可负担得起的、高质量的房源,并优先发展中低成本住宅,并将发展目标用法令加以强制:如,1976年城镇规划法(TownandCountryPlanningAct1976),
1995年乡镇规划法令(TownPlanningAct1995),1966年房屋开发商(管理与执照)法令(HousingDevelopers(ControlandLicensing)Act1966)等。

就实施情况看,第八大马计划期间(2001-2005年),公共和私人发展商共完成200513个单位的廉价房屋,完成计划目标的86.4%。

第九大马计划期间(2006-2010年)廉价房屋建造计划为165400个单位,占房屋建造总量的23.3%。


1.3 健全公共住宅供应体系。马来西亚的公共住宅产品供应分为:

住宅产品低成本出售供给和住宅产品租赁供给两种形式,称为廉价屋或国民房。

1.3.1 住宅产品低成本出售供给。

90年代中期,马政府实施了公共低成本住宅计划(PublicLow-CostHousingPrograms),即由政府筹资兴建的以低于市场价格出售的住宅项目。联邦政府向州政府提供项目贷款,由州政府统一领导实施,国家房屋局具体操作,出售对象是月收入不高于1500令吉的家庭。

公共低成本住宅计划实施后收到一定成效。然而,由于以低于市场价格出售住房,回收资金十分有限,难以归还联邦政府的贷款,州政府往往要动用州财政其他收入补贴。2002年,该计划被联邦政府的人民住房出售计划(People’sHousingProgram(forsale))所取代。为保证低成本住宅的建造质量和建设计划的完成,马政府规定所有建筑公司都要承担一定数量的低价房建造任务。

低成本住宅建成后以政府指导价出售给符合条件的购买者,平均价格每套4万令吉左右,与建造成本持平,甚至略有亏损,房屋开发商主要是从出售其他高档楼盘的收益中补回。资料显示,在马来西亚的第八个五年计划中,私企贡献的中低成本房屋占72.8%。

在马来西亚,政府和企业均设有个人住房公积金账户,每月从工资中提取8%,用人单位提取支付工资额的12%放入该账户。欲买房时,可凭购房证明使用公积金。如不购房,55岁时可全部取出。

低成本住宅建筑面积统一为650平方英尺(约60平米)/单位,售价不超过25000令吉/单位,约相当于商品房市场价格的十分之一。2002年2月27日起,房价根据地价调整为最高35000令吉/单位,最低25000令吉/单位的“四档价格制度”。但2007年以来,马政府正逐步把低成本住宅价格统一到35000令吉/单位(沙巴、砂拉越两州继续实行42000/单位的顶价)。建筑面积也逐步由650平方英尺/单位提高到750平方英尺/单位,屋型须保证3房2浴室。

政府公务员享有优惠的住房政策。如年满25-56周岁的马政府公务员欲在市场购房,即可向政府申请贷款,马来土著公务员可向财政部贷到房款的110%,购房时还可享受5%折扣,非马来人公务员只能贷到房款的90%。公务员的优惠贷款年利率为4%,最高还款期限为30年。

马来西亚华文作家协会副秘书长柏一:其姐夫是政府公务员,2年前买下一座联排式双屋住宅,面积约150平方米左右,由于享受7%的优惠,仅以22万令吉(约合人民币48万元)的价格买入。公务员的贷款年利率也相当低,只有4%。

在大马领取结婚证的同时,政府就会给一块地或是通过一些途径为你解决住房问题。这种情况是普遍现象。在马来西亚几乎没人炒房,基本上都有房住,家庭月收入低于1500令吉(约合人民币3400元)的家庭可以申请买低成本“国民房”,对特困户政府还提供廉租房。房子成了不能创造太多利润的物件,也就少有人去炒房,房价自然会相对合理。


1.3.2 住宅产品租赁供给。

2002年马政府实施综合人民房屋计划(IntegratedPeople’sHousingProgram),以出租方式解决非法屋住户和特别困难户的的住房问题。

非法屋住户是指在他人私有土地或政府公共土地上私自建造简易住房并长期居住的人,其中以马来人和印度人居多。多数非法屋建造简陋,缺乏规划,居住区人口十分密集,严重影响了城乡建设及规划发展,是长期困绕马来西亚城乡发展的一个难题。特别困难户是指无经济来源或收入极低且连低价房也买不起的人群。

为解决吉隆坡和其他城镇的非法屋住户和特困户问题,以马哈迪任主席的国家经济行动委员会1998年12月制定了综合人民房屋计划,主要内容是建造一定数量的廉租屋。所需资金纳入联邦、州和市政府的年度财政预算,由同级公共工程局负责建造。

廉租屋是房屋产权归政府所有,只出租,不出售的房屋。政府提供廉租屋的初衷是重新安置非法木屋住户,及以出租方式解决低收入群体的住房问题。此种房屋主要是建于市区的高层公寓(一般为5-18层),面积为650平方英尺/单位,租金为每月每单位124令吉,不足市场租房价格的十分之一,租约每3年更新一次,由州政府和地方政府全权负责房屋的维修与保养。

至今已在吉隆坡和附近城镇建成24个项目,共34584套住房,另有29个项目(共21104套住房)还在建造之中。项目总造价约25.07亿令吉(约合54亿人民币),以城市地区的高层公寓为主。马政府计划在未来5年内追加投资27.9亿令吉(约合59亿人民币)建造50000套廉租屋。

项目建成后,政府以低价租给非法屋住户(大约每月租金124令吉,约合260元人民币),使大量的非法屋住户搬离了简易房,很大程度上解决了他们的住房问题,降低了城市贫困程度,为城市整体规划发展扫清了阻碍。

除少数高官外,政府公务员住房采取出租的形式。

不同级别的公务员可租住政府提供的不同户型和面积的公务员住宅,最普通的户型为3房2浴室,约700平方英尺/单位,租金约每月100令吉/单位,租房的公务员每月享受政府发给的房屋津贴,基本够当月租房支出。在马来西亚新行政中心布特拉再也(Putrajaya)就建造了大量此类住宅,其中包括提供给部分高级公务员租用的小型别墅。第八大马计划期间,共建造针对政府公务员的住宅43,620个单位,完成计划目标的70.4%,主要提供给警察、武警、消防救援人员、海关和移民厅官员,以及政府公务员。在农村和边远地区工作、缺乏基本住宿条件的教师和医务工作者也可享受此类住宅。

廉租房屋政策伴随经济发展有所调整。随着马来西亚国内经济加速发展,不同收入阶层人民的生活水平明显提高,部分廉租屋居民拥有自身产业的愿望越来越强烈。今年6月1日,马政府在吉隆坡率先向郊区租屋居民出售其居住的15007个单位,售价为35000令吉/单位,但购买之后有至少10年的禁售期。

租屋居民从而得以在寸土寸金的吉隆坡实现“居者有其屋”的梦想,一时间欢声雷动。但主要负责此项工作的国家房屋局官员却认为,他们理解民众渴望拥有自己的产业,但却更希望人们采取租住的方式,一来可以有效解决更多低收入人群的住房问题,加速在2010年实现“零度木屋”的目标;二来由政府对廉租屋进行统一维修保养显然更有利于低收入家庭的生活状况及城市的整体规划。


2.廉价房屋的建造

出租房屋建造由各级政府的公共工程局负责规划设计,并向在该局注册、已取得从业资格的建筑公司招标。

2.1 廉价屋的建造主要由联邦政府拨款,地方政府负责选址和规划,有关部门通过签署合约的方式使私人开发商成为廉价房屋建设的主要力量。目前负责廉价房屋建设管理的部门主要是,

房地部下属的国家房屋局(JPN)和财政部下属的国家房屋有限公司(SPNB)。

JPN属于非营利性政府机构,它直接从联邦政府获得拨款,代表联邦政府与私人发展商签署建造合约,其中心业务便是廉租屋建设;SPNB属于营利性公司,它从联邦政府获得贷款(须偿还),并与私人发展商签署建造合约,该公司主要致力于廉价屋的建设。


2.2 2002年马政府实施综合人民房屋计划。在新计划下,所有原属公共低成本住宅计划的项目改为联邦政府项目。联邦国家房屋局直接负责选址及筹资,全部土地成本及基础设施成本的50%由联邦政府补贴,州政府只提供土地,此计划的实施加速了房屋的选址、建造和出售进度。

此外,马政府强制规定各类房地产开发商在其任一开发项目中必须包含建造30%廉价房屋。开发商产生的亏损主要从出售的商品房收益中补回,即内部“交叉补贴”。在一些地理位置欠佳、地价偏高或对廉价屋需求不大的地区,州政府可根据本州情况,采取其他变通方式适当缩小30%这一比例,如企业可向州政府支付现金补偿或参与建造异地廉价屋等。该政策的长期实施不仅为低成本房屋政策找到了资金及制度支撑,保证了马政府对低成本房屋的充足供应,也使房地产业健康有序地向前发展。同时,马政府规定,廉价房屋绝不因廉价而忽视“人居概念”(Human Settlement Concept),应注重公共配套设施的建设,如操场、幼儿园、医院、商店、社区会所、祈祷室等。

3.商品房建造及销售

商品房的建造是为满足社会中高收入阶层的住房需求。

3.1 严格审批房地产开发项目

马政府对房地产商的经营行为制定了各项规则。如:

1966年《房屋开发商(管理与执照)法令》、1989年《房屋开发商(管理与执照)规则》

以及1974年《街道、排水系统和建筑物法令》等。

商品房建造以私人发展商为主。每个房地产项目都必须向政府申请执照;建造过程中的任何更改以及住宅的宣传和销售,必须经政府许可同意;开发商必须进行环境和安全评估;开发商如违反有关规定,将被撤销房屋建造执照、罚款,严重者追究刑事责任;建造住宅必须在住宅买卖合同签订后的24-36个月内完工(视房屋类型定);交房时必须提供住宅适居证明;如在规定期限内不能交房,罚金为总房款的10%。

3.2 不断完善商品房销售方式

马商品房建设和销售过去长期通行的方式是“先售后建”,即购房者签订合同时支付总房款的10%,然后按工程进度分期付款,逾期不付,开发商有权中止合同。

总房款的最后5%由律师保管,18个月后如房屋质量合格再将5%房款移交给开发商。

然而,“先售后建”多年来也导致了部分“滞销楼”、“烂尾楼”的出现。1990年——2006年间,马国内共有266项产业发展计划被搁置,涉及96,600个房屋单位,国家房屋有限公司(SPNB)负责“挽救”此类项目,但疲于应对。2007年1月,马政府开始试行“先建后售”方式,也称10:90付款方案,并将在两年观察期内与“先售后建”同步进行。

该方案下,购房者在签署房屋买卖合约时缴付10%订金,并存放于一个“房款托管帐户(Stakeholder)”,开发商在交房后才能动用,其余90%房款则在竣工后交付。金融机构分阶段为开发商发放贷款,使其按期推行发展计划。落实“先建后售”的发展商得以豁免30%的廉价屋建造份额,但须异地建造中、低价格房屋。

此举为发展商和购房者带来了双赢。它既可减轻购房者经济负担和购房风险,也有助于开发商提高自身竞争力,并淘汰那些实力不足、抱有投机目的的低素质开发商。


3.3 注重保护国内外购房者权益

3.3.1 房地部专门设立了房屋仲裁庭(Tribunal ForHomebuyer Claims),负责处理每项申述额不超过25000令吉的申述要求。第八大马计划期间,房屋仲裁庭总共受理了10074件申诉,成功处理8569件,深得购房者信任。

3.3.2 为保护土著马来人利益,政府规定开发商须在每一项目中为土著马来人保留20%的房屋单位(土著固打)和5%的购房折扣,如这20%房屋销售困难,开发商可向州政府申请,经批准后方可出售给非土著公民。

3.3.3 2006年12月21日起,马政府陆续放宽了部分外资投资房地产市场条例,包括外国人可不经马外资委员会(FIC)批准即可购买价格在25万令吉以上的房屋,推行“大马——我的第二家园计划”,撤销产业盈利税,允许外国人获得无限制产业贷款等。此类举措吸引外资进入马房地产市场的效果十分明显。

3.3.4 审慎限制房屋所有权和使用权转让。马来西亚政府规定,居民从政府获得的廉价屋、廉租屋不得转手出租;各州根据本州情况对廉价屋规定了禁售期,最少不低于10年。廉租屋居民一旦购买了廉租屋,也须遵守10年禁售期;在商品房转让方面。

自1975年起至2007年,马政府严格征收产业盈利税(Property Gains Tax),马来西亚籍屋主在购买房产后2年内出售须缴纳30%的盈利税,第3年出售缴纳20%,第4年出售缴纳15%,第5年缴纳5%,第5年后,无须缴纳。非马来西亚籍屋主5年内出售缴纳30%,5年后出售仍须缴纳5%。该政策实施多年来,不仅为马国库带来可观收入,也有效抑制了房地产投机活动。


4.近年来马来西亚房地产市场价格变动情况

除廉价房屋外,马商品房房价主要由楼盘位置、市场供求情况等因素决定,然而,马政府长期谨慎实施各项土地和房屋政策,各级政府机构严格监督和规范市场发展。

因此,商品房市场多年来价格缓慢增长,没有出现过房价大起大落现象。从马来西亚年度各类房屋价格指数(The Malaysian Annual All House Price Index)来看,1999年指数比1990年上升了91.8点,平均每年上升约10点;2006年比2000年上升了17.8点,平均每年上升约3点。

马来西亚的房屋类型除廉价房屋外,分为排屋(单层排屋、双层排屋)、公寓、洋房(独立洋房、半独立洋房)等,各种类型房屋的平均价格从2005年第四季度的161500令吉/单位上涨到2006年第四季度的164861令吉/单位,涨幅为2.1%。平均价格排前三位的分别是吉隆坡(352335令吉/单位)、雪兰莪(242512令吉/单位)、沙巴(214264令吉/单位)。从整体表现看,近十年来马国内房地产市场走势平稳。

2006年12月底开始马出台一系列放宽房地产市场的措施以后,房地产市场趋向活跃,尤其是外资进入有明显增长。马房地产发展商会(REHDA)今年4月份调查显示,新措施出炉后,房地产交易中来自外国客户的销售额平均增长8%,本地客户销售额则飙升32%。迄今,涉足马房地产市场的外资公司已达数十家,多数来自中东、新加
坡、香港和韩国。


5.马廉价屋政策成功的主要原因

5.1 目标明确、政策到位。

一直以来,马政府将住房及其相关的社会服务作为改善人民生活质量、创建关爱社会的优先发展内容。目标是在2010年实现“居者有其屋”,他们认为这是保持社会整体稳定的一个重要因素。

在马第七(1996-2000年)和八(2001-2005年)个五年计划中,联邦政府用于住宅建设资金分别为33.3亿令吉和70亿令吉,在第九(2006-2010年)个五年计划中计划投入住宅建设115亿令吉,占各自五年实际总支出的3.4%、4.1%和5.2%,比例逐年增加,在马联邦政府投入中仅于教育和医疗的福利领域。

在刚刚结束的第八个五年计划中,联邦政府实际投入在住宅建设上的资金比计划额度增加了28亿令吉(约合人民币60亿元),共建造房屋188669套,其中136061套(约占总套数的72%)是面向低收入人群的中低成本屋。在开始实施的第九个五年计划中,中低成本屋计划建造142005套,占计划建设总套数的72%。

5.2 分层管理、分工负责。

马政府从中央到地方分为三级政府,负责住房建造及管理的部门。

在联邦一级的是房屋及地方政府部,负责制定住房政策、整体规划及拨款。下设国家房屋局;

州政府提供土地,下设房屋管理局,负责配合联邦政府执行既定的住房政策计划。根据联邦政府的整体规划制定本州规划,组织项目招投标,协商金融机构提供优惠房屋贷款等。

马来西亚的土地可私有,分为永久拥有和租赁两种形式,其管理分配以及转变用途的权利也在州政府;市政府一级的管理部门是市政局,负责通过电脑化注册系统审查申请购房者资格。


5.3 企业参与,政府扶持。
5.3.1 强制各类房地产企业必须提供其建房总量的30%的廉价屋。

自从1982年以来,马政府强制要求符合条件的房屋开发商承担起全年低成本房屋建造额度的30%,与政府一起向全社会提供廉价屋,并将其作为企业一项社会责任。所有房屋开发计划中必须有至少30%的廉价屋,建成后以政府指导价格出售给符合条件的购买者,平均价格约每套40000万令吉左右,与建造成本基本持平,甚至略有亏损,房屋开发商主要是从出售其他高档楼盘的收益中补回,即内部“交叉补贴”。

在一些地理位置欠佳以及对廉价屋需求不大的地区,为鼓励私人企业参与低成本住宅的积极性,州政府可根据本州情况适当缩小30%这个比例或采取其他变通的办法,如确因地价太贵不适宜建廉价屋,或整体规划等原因,企业可通过向政府补偿或参与异地廉价屋的建造等方式弥补。 在第八个五年计划中,私企贡献的中低成本房屋占72.8%,大大高于第七个五年计划20.7%的完成率。


5.3.2 政府向企业提供金融支持建造低成本房屋。

马财政部设立了一个11.4亿令吉(约合24亿人民币)的流转基金,用于支持房地产开发商建造低成本房屋。在第八个五年计划中此基金共向私企提供建造4953套中、低成本屋的融资。建造低成本房屋的用地成本,将由政府在发展商交房时补偿给土地拥有者。

马政府还成立了SPNB(国家房屋融资公司)于1997年成立,资本金20亿令吉(约合43亿人民币),主要通过向房地产开发商提供建造15万令吉(约合32万人民币)及以下房屋的融资服务。自其成立以来,SPNB已向建造50725套中低成本屋提供73.28亿令吉(约合158亿人民币)的贷款。

此外1998年马政府还出台了廉价屋的“四档价格政策”,从每套25000令吉到42000令吉不等,可由房地产开发商根据房屋地理位置和类型确定。

政府强制企业参与廉价屋建造,为其提供优惠的融资服务,为公共廉价屋政策的有效、持续实施找到了资金及制度的支撑,保障了马政府对低成本房屋的充足供应,维持了马房地产业健康有序地自我发展。

一套吉隆坡市郊面积大约为150平方米的联排双层别墅售价只有20万~30万令吉(约合人民币45万~66万元);

一套地处市中心面积约150平方米的二手公寓售价只有14万令吉(约合人民币32万元);

最令人感慨的是被当地人称作“国民房”的马来西亚廉价房,一套70~80平方米的“国民房”售价只有4万令吉(相当于人民币不到10万元),而且地点并不偏僻。

然而,马来西亚的人均GDP超过5000美元,其水准大大超过中国。


5.3.3 电脑录入,联网审核。

低成本房屋是月收入低于1500令吉的家庭均可申请购买的房屋,购买资格由各州政府根据开放性电脑注册系统(The Computerized Open Registration System)严格审定。在低成本房屋购买资格认定上,州政府普遍使用电脑化的公开注册系统,该系统向全社会开放,凡月家庭收入少于1500令吉的欲购廉价者均可在州政府提供的电脑终端上录入自己的信息资料,并向当地房屋局提供有关收入证明(如领薪单)。当地房屋局对其资料进行审核。

该系统在全马联网,其中央控制系统设在房屋及地方政府部,可对全马各州廉价或廉租屋的申请及批准情况随时监控,并有权进入各州政府保存的注册信息网。在第九个五年计划中,马政府计划对这些注册信息进行定时更新,并将修改申请者的条件,各州统一审核标准,除收入水平以外,申请购房的弱势群体(如单身母亲、家中多位受赡养者以及残疾人等)将优先购房。


5.3.4 房贷优惠,鼓励购买低成本房屋。

在各州政府的协助下,房屋及地方政府部在指定的金融机构为购低成本房屋者提供购房信贷。

凡是购买每平方米3500-4200令吉的廉价屋,购买者需向银行提供相关证明材料,经银行审核批准后,即可支付优惠年利率6.26%-7.8%,分15年还款。阿Sin所住的公寓距离吉隆坡最繁华的商业区2.5公里,有健身、托幼、停车场等免费设施,他是在9年前以9万令吉(约合人民币20万元)的价格买下的,目前房价在14万令吉(约合人民币30万元),公寓面积有150平方米,如果用来出租每月可获得800令吉(约合人民币1800元)的收入。

5.3.5 人文理念,设备齐全。

马政府认识到,城市地带拥有较好的配套社会福利设施,在城区内提供更多的廉租房和廉价屋,能够更好地满足城市中心(如在吉隆坡、槟城、新山及哥达京那巴鲁等)低收入人群的生活之需。

为保证居住环境的舒适,在人民房屋计划下设计的住宅最小建筑面积是650英尺(约合60平方米)。在建造技术标准上,遵照马来西亚建筑工业发展局确立的CIS1:1998和CIS2:1998标准。开发商需提供充足的基础配套设施,相关部门应提供其他的完善措施,如会所、商店、祈祷室、游乐场等。在高层住宅里也配有相应的安全措施。这些最起码的安全标准即使在私企提供的低成本房屋也都具备。

6. 马来西亚廉价屋政策存在的缺点及不足

6.1 马政府强制要求开发商在所有计划下必须建造30%的廉价屋,造成廉价屋地理位置缺乏整体规划,地点过于分散。截止到2005年第三季度,在全马已建造的廉价屋中,仍有44000间尚未出售。
 
6.2 马政府规定,若开发商未按要求建造30%的廉价屋,将没收其发展土地。若政府没收的土地属私人拥有,可能会引入与地主之间的纠纷,损害了地主利益。因此在约束开发商执行该项政策时有一定的障碍,致使一些开发商采取灵活变通的手段,逃避建造30%廉价屋的规定。

6.3 在农村地区大量修建楼房。而多数马来人不愿意群居或住进楼房,致使大部分楼房空置,无人问津。

寅吃卯粮、工程进行中发现资金不足而无法继续等情况也时有发生,导致这些建造公司的财务状况十分困窘。

7.启示

据建设部调查显示,我国目前20%左右的居民占有80%左右的住房面积。一方面,高档商品房积压,有价无市,造成资源浪费;另一方面,急需住房的工薪阶层,却无力承受不断攀升的房价,面临失去基本住宅的保障。为缓解该矛盾,今年出台的“国六条”强调了要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房,以抑制房地产市场的过渡炒作和结构失调,充分满足中低收入阶层的住房需求。

通过分析马来西亚政府对廉价屋的政策措施,对比我国普通住宅市场的实际情况,得出以下启示:

7.1 马政府对低成本住宅的建造及分配进行干预的成功之处在于:它在为社会低收入人群提供住房保证的同时,未影响到本国房地产市场的健康发展,针对社会不同阶层分别提供了不同的住房条件,并制定了最低标准,高、中、低档住宅并存,消费者各取所需,在一定程度上减小了贫富差距,向“居者有其屋”的和谐社会目标又迈进了一步。


7.2 采取行政措施和优惠政策并行的方式,鼓励各种所有制形式的企业参与。政府制定住房政策应以大多数人的住房利益为出发点,在不影响房地产业健康发展的前提下,以法律法规的形式规定房地产开发商在开发高档住宅的同时,必须承担起一部分经济适用房建设的社会义务,通过对这部分经济适用房的浮动价格,实现房地产开发商内部的交叉补贴,即以高档住宅销售收入弥补建造经济适用房的亏损,地方财政也可给予一定的优惠配套信贷,采取法律和政策的双重约束力,提高房地产商参与建造经济适用房及廉租房的自觉性和积极性。


7.3 逐步推广廉租房制度。作为一种盘活社会资源,解决中低收入阶层住房问题的过渡办法,廉租房已越来越被社会各界认为是一剂标本兼治的良方。从马来西亚住房改革成功的例子来看,也验证了廉租房的确为中低收入阶层提供了基本住房保障。目前我国廉租房体系建设主要受到缺乏稳定资金来源的困扰,建议可尝试采取企业前期出资代建,交由政府分配管理,企业享受优惠贷款,企业内部交叉补偿的方式,解决廉租房资金来源问题,达到政府与企业双赢的社会效益。


7.4 政府在房地产开发中占有主导性位置。观察马来西亚的住房制度,有一个基本前提,就是政府在房地产开发中占有主导性位置。以马来西亚的国土面积和人口计算,如果政府不牢牢控制土地,不牢牢控制房价,任由房地产开发商左右房价,那么工薪阶层的普通马来西亚人恐怕永远不会买得起房。马来西亚在国际版图中的重要位置,决定了马来西亚的商业地位。在这种情况下,炒房肯定是一本万利的事,但马来西亚政府没有给房地产商提供这种机会。


从另一个角度说,马来西亚是市场经济国家,马来西亚没有把房地产这一块关系民生安居的“大蛋糕”完全市场化,而是以制度作保障,让公民以领取结婚证为资格,来获取最基本的住房。这不同于我们以前的福利分房,更有别于现今的完全市场化的住房制度改革。马来西亚在住房问题上,巧妙地把市场经济和政府主导结合,让自己的国民永远有安居的基本生活底线。应该说,这种做法具有不仅仅只限于经济范围内的重要意义。


始于20世纪90年代的中国住房制度改革,究竟是不是一项成功的改革、抑或是一项利大于弊还是弊大于利的改革,其变动幅度很大的价格已经给出了答案。而各地连绵不断的违规开发、未批先建等事例,也为经济社会的健康发展带来了隐患,更为民生幸福的期待心理打了折扣。


不仅如此,更为令人费解的是,当中央政府为了控制房价连续大幅上涨而出台一些调控政策时,却频频遭到原建设部门某些官员或全国性与房地产有关的协会的官员的反对,在不同场合不断与中央调控政策唱反调,这不能不令人产生这些人与房地产开发商之间存在利益共享的质疑。

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