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澳洲首次物业投资的十大误区

我们在前几期中介绍了在澳洲投资物业的一些基本的策略和政府的一些相关政策。在本期中,我们将著重介绍一下首次物业投资中出现的一些误区,总起来可归为十类:

一. 缺乏投资策略

这是不少初次入市的新手不知如何著手进行的事。投资前应先制定策略。这就象制定一个游戏规则一样,定下自己的目标,方向,以及要达到其目标的方法。如果没有一个前后一致的明确目标,无疑会陷自己於败局中。

澳洲首次物业投资的十大误区

你所要做的是,拿出纸和笔,写下你的计划与达到目标的步骤:

目标是投资收益盈利(租金收入)为主抑或是著眼於物业增値

正扣税还是负扣税

新建物业还是二手物业

短期投资还是长期投资

house还是units,或者两者兼而有之

自己的负担能力——上限与下限

二.缺乏分析,情绪化

90%的首次置业者在作决定时是情绪化的,只有10%是出于理性的考虑。作为投资者,你必须把这个比率反过来,用90%的理性分析,仅10%留给情绪。当你説你喜欢上某个物业,并且非要把它搞到手不可,你已经带上了感情色彩,往往这类买卖会令你不是买贵了就是过度投资超出自己的实际能力。如果你能在整个买卖过程中或是商谈价格中能稍微拉开一点心理距离,或许会给你带来更有利的还价空间;而且心里确信,总有别的机会,或许就近在对面马路的拐角处......。结论:把冷峻的财务现实与个人情绪分隔开来,你会做出更明智的投资决定。

三. 轻率匆忙与犹豫不决

物业投资者中常见两种相反极端的类型:一种是被某本书或某个演讲所激动,匆匆忙忙买下第一个迎面碰到的物业。其结果不是买下了并非物有所値的物业就是买错了物业类型,完全不适合自己的投资组合。另一种是听了一个讲座又一个讲座,过度分析、考虑、规划自己未来的投资旅程,以至忘记了要付之于行动。一个创富者至少要开始走出第一步并从经验与失败中学习置业的方法与最佳策略。在这点上,中庸之道是治病之药:避免这两种极端而取中间路线,避免急躁冲动,稳扎稳打,在心中有数的準备下,当机立断,克服吃第一个螃蟹的心理恐惧。就这样,你又跨越了首置投资的另一个误区。

四、不耐烦做长线投资

物业投资不是一个让你一夜之间成为百万富翁的投资项目。与股票投资的价値多变相反,这是一个长线赢利的投资法门。这正是水泥与砖块的内在力量,它的实力在於长久地提供增値回报。要想从物业投资中成功,就要让这建筑物发挥内在潜力为你服务。这样你才能够轻鬆地以钱挣钱,以利盈利。

五、选择物业类型不对路

这里有一个给初学者的简单规律:不要买远离城区的偏远的雅柏文,这种区域里通常是House为主导,其需求量也很大;相反,同样的道理,近内城的雅柏文是需要量比House要高得多的物业类型。另外,靠近学校、交通、商店、娱乐、医院等物业往往给你带来更好的升値机会。

六、缺乏有效的市场调查

如果仅仅瀏览当地报纸与网上广吿中的物业便作决定这是不够的,还应与目标城区的物业经纪多谈谈,瞭解情况,还有市政府相关部门的信息,本地物业协会的信息。另外还可以与目标楼宇里的邻居聊聊,找物业管理公司瞭解大楼的管理状况,如果是正在出租的物业,还可以找租客和物业管理公司瞭解进一步的讯息。

底线是:不要疏忽了解和调查,除非你总有幸运之神相伴,否则代价太大。

七、高估收入 低估费用

如果你不做预算,等於你做了一个失败的计划!尤其是事关每一块钱的出入与耗损,没有人替你承担结果,只有你自己。了解清楚一个物业能租多少钱,你可以从相关的物业协会如NSW Real Estate Institute或该区物业经纪处获取出租物业的中位价格,多看几家相似物业的开放单位,瞭解目前市场到底愿意出什麼样的价位,算好在你拥有该物业期间需要準备多少资金来应付各种费用。检查每一项投资过程中的变数,保证有足够的资金可以动用,对付方法是寧愿低估你的收入和高估支出费用,这样你就可以自由又轻鬆地避免难堪局面。

八、避免不合适的贷款产品

寻找还款期最长,实际费用最低的定期产品——不要只盯著利率。还要了解一旦转贷的罚款,数额是否合理。记住,这是一个长期买卖和长线的资产,所以需要一个最合适而又有适当弹性的贷款产品。你还要考虑到,当你要买下一个物业时,这个贷款机构提供服务的素质,速度及可靠性将会如何。

九、物业检查

 

物业检查分两步走,一是请专业人士做建筑与虫害检查报吿,另一个是自己做细緻功夫。从内部环境到外部周围环境,仔细看清楚,比如,是否有虚假修饰掩盖缺陷之处。做详细纪録,包括墻上粉刷的状况,地毯/地板的状况,房内是否潮湿或有异味,找出其来源;试试水笼头、电灯、炉灶等开关,看各种设施是否处於正常操作状态。

另外,一个最简单易行的办法是,设想自己住在里面,代租客感受生活在其中舒适与否,有什麼缺陷与补救的方法,买下后可以如何改进得更宜安居。应在同一天的不同时间作第二次看房,可以瞭解不同光线在房子中的作用以及车流与附近邻居的噪音等等。

 

你可以拍下内部和外部的照片,帮助你作最后看房时用。按照General Conditions of sale of land你可以在物业交换前的七天内,作最后看房(Final Inspection)看看是否还是你当初要买的那个东西。比如,合约中规定有的是否被拆走了,如灯具、煮食炉、洗碗机、空调机等。

买房之前,要请专业人仕做建筑结构检查报吿,瞭解清楚自己买的是怎麼样的一个产品,现在实际状况如何,有什麼潜在的麻烦会发生/或者要儘早解决,比如某棵树的根三年内可能会把你的道涨裂等等。这个专业报吿只需花费$300-$400,是不可缺少的投资参考。还有一个分契管理物业报吿,关係到这个楼宇是否有官司,是否欠债,重大修整项目财务状况如何,维修储备金状况如何,也是値得投资的一个重要参考资料。

十、“自己管理物业”

有些投资者认为把物业交给物业经纪代管是浪费盈利收益。随著投资物业增加,您会发现花大量时间与精力周旋在修理工和租客之间,会把投资的乐趣变成不胜负荷的烦恼,也严重影响了进一步投资的兴趣。尤其是与租客发生不愉快事件时,要庭上解决的麻烦与担心,有如縈绕心头挥之不去的梦靥。

建议是:你如果有时间、有心情、有精力,行,你可以自己管理。但是想一想,如果不是把时间消耗在通水管、修电灯、等工人上门的亲力亲为中,你可以节省多少时间和精力去寻找更多的投资机会,去硏究市场?请想一想,有个全职的专业人士和你站在一起,替你照管物业与租客打交道,你的投资生活不是会更加愜意吗?

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