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澳洲如何实现“以房养房”

高利率下 如何实现“以房养房”

投资是致富的必经之路,而地产投资又是在澳洲诸多投资项目中的最佳选择之一。那么,在目前澳洲住房贷款利率处于自1996年以来的历史性高位,而且还可能进一步上升的情况下,如何实现地产投资的理想状态 “以房养房”呢?

首先,地产投资和任何投资一样,需要一定的资金投入。没有本钱就不叫投资了。即便是做生意,也需要一定的资金投入,并且还会有房租,人工,水电费等各项运营成本。地产投资就象一个生意,首先需要投入一定的首期。做得稳健一些,可以投入房价的20%作为首期,其余80%向银行借贷;做得激进一些,可以只投入5%的首期,95%都利用银行贷款;做得巧妙些,还可以只付少量订金买入楼花,第一时间享受增值。

其次需要一定的运营费用来养住买入的地产。因为住宅类物业,租金通常会低于贷款利息。以目前澳洲地产市场的实际情况来分析,租金回报平均4.5%左右,而贷款利息目前是8.5%左右。以一个50万的房产来推算,养房成本大约一年2万。如果是全新物业,年薪4万以上人士可以退回几千元收入税。大体可以抵消市政费,物业费等项费用。因此,退税只可当做一项额外收获,用来分担点儿养房费用罢了。由此可见,租金和退税只是用来帮助养房的,不可能赚出钱来,至少不可能赚大钱。

如果分析就此打住,读者自然会问:这不是个赔钱的生意吗?而很多人就是因为只是停留在计算租金,利息,退税,杂费了,怎么算怎么不赚钱,不敢行动,错失机会。如今利率高企,更不敢行动了。其实,这些人士算来算去,恰恰忽略了地产投资的最大价值――增值。

让我们继续以上的分析。如果这套50万的房产每年能有10%的增值,成交1年后,市值涨到55万,增值5万。减去2万养房成本,第一年净赚3万;请银行重新估价,可以将增值部分兑现,足够下一年的养房费用并且还有盈余,从而实现“以房养房”。成交2年后,市值涨到60万5千,减去2万养房成本,净赚3万5千,又可以将其兑现,依次类推。随着房价的逐年提高,每年的增值额会不断提高,房租也会水涨船高,每年净赚也会稳步提高。由此看来,增值是地产投资的关键,这也就是为什么强调“地产投资,增值才是硬道理”。

正是用这种方法,我们的客户林博士拥有5套投资房却还款轻松,因为他手上有近50万增值出来的Credit Available用来还款;正是因为有2007年20.5%和21.6%的增值*,从投资者买入阿德雷德湖滨别墅和布里斯班麦哲理花园的客户无惧加息,正积极物色新的投资。当然,一定是高增值地产项目。

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