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无证房办证难 开发商要担责

  话题背景

  武汉威凯商邸开发商失联,180户业主房产证悬在半空……这是本报曾曝光过的典型案例。根据湖北省武汉市政府部门最新的摸底数据,目前武汉市类似的无证房有近10万套。

  近日,武汉有市民向本报记者反映,自己2007年就买了目前所住的商品房,但是至今仍然办不了“两证”。因为没有“两证”,现在自己的小孩连户口都没办法上。“人家买的房子房产证、土地证齐全,住得安心,自己的房子怎么就成了‘黑户’了呢?”

  武汉房管局的相关人士介绍,这些房屋难办“两证”的原因主要包括两方面,一方面是因为开发商惹的祸:建设手续不全、擅改规划、拖欠税费导致房产出售后被抵押、查封等;另一方面,则因为普通购房人维权手段十分有限,且维权成本太高。

  针对部分房屋“两证”办理历史遗留问题,武汉市政府去年曾出台《关于进一步加快解决我市部分房屋所有权证国有土地使用证办理历史遗留问题的意见》,武汉市7个中心城区国有土地上因建房手续不全等原因未办理“两证”,且无权属纠纷的住宅,列入此次“两证”处理范围。同时,该《意见》对开发商提出了相应的要求,并对逾期不补办手续、补缴欠费和接受处罚的开发商依法启动追责程序。

  然而相关数据表明,目前无证房现象仍然较普遍。如何有效解决无证房办证难问题?开发商的责任该如何追究?且听专家分析解读。

  专家观点

  原因 违规开发致两证“难产”

  中国指数研究院华中分院研究总监 李国政

  开发商不按规划建设是房屋“两证”难办的主要原因之一。房地产开发项目是一个系统工程,一个项目从开发商拿地到业主办证,中间会有国有土地使用、规划许可、竣工备案等多个环节,如果开发商在哪一个环节上不合格或违规,没有通过审批,都有可能导致后来的房屋登记材料不全或不符合法律规定,造成“两证”难产。

  除了擅自更改规划,土地性质、手续有问题也可能影响办证。开发商建设资料手续不齐全、未缴纳相应税费、因资金问题而带来的楼盘抵押、购房者个人原因等情况,都可能导致房屋两证“难产”。

  建议 联合状告开发商索赔

  湖北诚智成律师事务所律师 祁松涛

  开发商的各种违规操作是导致“两证”办理不下来的重要原因,处于弱势地位的业主该如何维权?按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定,购房者在房屋交付使用之日起超过90天,未能取得房屋权属证书的,开发商应当承担违约责任。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  此外,业主如果遇到无法办理房屋“两证”的情况,可以通过联合诉讼的形式,要求开发商承担违约责任,并配合办理“两证”。一般情况下,此类诉讼有效期为两年,有效期是从开发商发生违约行为之日算起。通过诉讼方式要求开发商承担违约责任,诉讼周期为10个月到20个月。

  除了事后补救,购房者也应当做好事前防范。在看房、买房时,要尽量选择“五证”齐全的楼盘,选择知名品牌的大型开发商,这样能在一定程度上降低后期无法办理“两证”的风险。

  呼吁 先办“两证”再追责

  中南财经政法大学教授 过文俊

  对于政府监管部门而言,要尽量消除消费者和开发商之间信息不对等的现状,通过有效管理来为购房者过滤和规避这类风险。

  在整个购房办证的环节中,消费者是无辜的,不应由其来承担开发商的违法过失。武汉市政府在下发的相关文件中就要求,对开发商逾期不补办手续、补缴欠费和接受处罚的、失联的,可先为业主办理“两证”,再追究开发商的责任。从目前的情况来看,有关部门在这方面的工作力度还有待加强。

  为遏制此类现象的发生,建议政府加大对房地产企业的信用监管工作,将开发商的违规行为计入信用档案,加大惩戒力度,让失信的房地产企业“一处失信,处处受限”,从而达到净化房地产市场的目的。

  责任编辑: 盛秀华

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