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评论:自住型商品房应该怎么建?

  当去年下半年,北京市政府提出自住型商品房构想之时,恐怕没有多少人提前预料到今日的尴尬局面:与自住房申购时的火爆场面截然相反,选房不断遇冷。从完成选房的项目来看,自住房的弃选率节节攀升:金隅汇星苑中签家庭首次选房弃选率约为20%,金隅汇景苑首次选房弃选率达到60%,首创悦都汇首次选房有近一半家庭弃选,而当代采育满庭春MOMA第一次选房的弃选率在80%以上……

  彼时,楼市火爆异常,主管部门对这一政策平抑房价的能力深信不疑;而开发商也同样对自住型商品房的快速销售深信不疑,于是拿高价地也在所不惜,以为配建的自住型商品房可以快速出清,回笼资金。

  然而,人算不如天算,市场的运行从没有“计划”一说。此时的市场环境,已与当初不可同日而语,自住型商品房的最大杀手锏——“价格”,在房价下跌预期下,也显得不再有杀伤力。

  所有消费者都希望“价廉物美”,如果价不廉了,自然希望物能更美。这是正常的消费心理,也是大量自住型商品房遭弃选背后的心理动因。第一批入市的某自住型商品房项目,被准业主质疑品质等同保障房,包括层高低、玻璃窗材质廉价、阳台设计不符合潮流,且没设样板间等等,准业主甚至向北京市政府发出了维权申诉书。自住型商品房项目的户型设计不合理,更是在网络上饱受嘲讽。在网络论坛,笔者看到的调查显示,大部分自住型商品房申购人弃选的原因是“品质没有达到心理预期”。

  所谓“心理预期”,其实涉及到自住型商品房的定位问题,究竟是保障性住房,还是商品房?如果是前者,满足基本的居住功能即可;如果是后者,则需要满足置业者的心理需求,要有品质感。怎么看这个定位,其实是企业在做自住型商品房时的战略选择。

  客观来说,北京每年新增的需求依然旺盛,但需求是动态变化的,在主流房企降价出货,刚需型商品房打上价格战的情况下,依然指望消费者能不计品质、不计交通、配套和位置去抢购自住型商品房,也是不现实的。

  如今,有关部门已经明确了自住型商品房为“商品房”,那么,对于房企来说,不管地价有多高,利润空间有多低,都必须调整自住型商品房的战略,将其回归到商品房的本位上来,踏踏实实做好产品,为置业者带来超预期的品质感。

  从战术上说,好的产品,必然意味着更多投入,本就无利润的自住型商品房,值得这么做吗?答案是肯定的。从2013年9月1日至今,北京市推出的61宗住宅用地中,含自住型商品房地块的项目近50宗,“自住型商品房”和“普通住宅用地”捆绑在一起是常态。捆绑,意味着账要一起算,在融资成本高企的当下,快速回款、平衡现金流,是房企生命线,用任何方式,让自住型商品房快速出货,比那一点蝇头小利重要得多。更不用说自住型商品房品质差带来的品牌损失,以及由此带来的对纯商品房部分的口碑影响。

  变化正在发生,近期入市的自住型商品房明显加大了品质打造上的投入和营销。“莫道君行早,更有早行人”,对于那些尚未入市的自住型商品房来说,此时,也许正是调整产品定位、宣传策略的最佳时机

  

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