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房企资金链面临考验 负债水平处历史峰值

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  随着上市公司半年报的出齐,房企的财务状况也轮廓渐显。截至8月28日,包括招保万金四大地产巨头在内的115家上市房企晒出了中期“成绩单”。 虽然上半年房企营收总体依然呈上升趋势,但净利润不升反降,行业呈现增收不增利的局面。

  与此同时,一个更值得关注的现象是房企的资金状况,今年上半年115家房企中有42家净负债率超过100%的安全警戒线,占到统计总数的近四成,而去年这一数字仅27家。尤其是以福建房企为代表的“激进派”,部分公司的净负债率激增至300%以上,资金安全堪忧。分析人士认为,目前房企的整体资产负债率水平基本处于历史峰值。

  如果不能加速去化、回笼资金,房企的资金安全无疑将在今年面临极大的考验。在资金压力下面,房企半年报透露出的下半年销售策略几乎雷同,那就是加大供货、去库存将成三、四季度的主导思想。

  现金流进一步恶化

  报告期内,115家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化趋势。统计数据表明,115家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-540亿元减少至今年中期的-1020亿元,同比大幅减少89%。

  对此,国金证券分析师曹旭特表示,对2014年行业资金流入和流出项的预测,今年房地产企业资金盈余接近2008年的历史最差水平。

  而从经济环境看,曹旭特认为,今年资金面的情况比较接近2011年水平,当时融资结构发生变化,金融机构贷款占比已经降至58%,这一切都和目前水平比较接近。“但不同之处在于,2011 年房地产行业资金盈利比例达到6.8%,高于我们预测的2014 年行业仅1.8%的资金盈利比例水平。因此,按房地产行业自身规律演变,今年底开发商的资金链不会好于2011 年的水平。”曹旭特强调。

  在现金流之外,房企的净利润也不容乐观。数据显示,115家上市房企实现净利润总额从去年同期的291亿元下降至今年中期的281亿元,减少了10亿元,降幅为3.5%。

  其中,在“招保万金”四大巨头中,金地集团今年中期净利润降幅近五成,招商地产则下降了三成。

  相比之下,面对房地产行业已长达半年多的整体调整,保利地产和万科A两大千亿龙头房企仍保持了逆势增长,期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元,同比分别增长12.19%和5.55%。

  真实负债水平堪忧

  更让人担忧的,是上市房企的真实负债率水平的全面高企,已经接近峰值。其中表现尤为明显的,是那些作风激进、以高周转进行规模扩张的房企,在去化艰难的当下,资金危机更是凸显。

  从半年报数据来看,截至8月28日,115家上市房企整体资产负债率并没有太大变化,从去年63%微增至今年中期的63.9%,看似平稳,但剔除预收账款后的负债率水平却明显上升,从去年的56.8%上升至2014年58.3%。

  不仅如此,更多房企的净负债率水平已超出安全警戒值。2013年上半年,这115家上市房企中净负债率超过100%的有27家,而今年同期这一数字已达到42家。净负债率高企的房企不仅包括资金链紧张的中小房企,也有像保利地产这样的房企巨头。保利地产半年报显示,公司上半年净负债率已高达118.8%,居四大巨头之首。而除了万科净负债率微降之外,其余三大房企的这一指标均呈上升趋势,其中招商地产的增幅最大,从去年的23.%增至今年的41.2%。

  部分扩张激进的房企资金链状况更是让人捏一把汗。去年至今,在一线城市疯狂拿地、高速扩张的福建房企净负债率普遍居行业前列。例如屡屡在京沪两地高价拿地的泰禾集团,上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%,增幅惊人,仔细看其报表数据可以发现,在大举扩张过程中公司上半年净债务从去年的91亿元,激增至今年的309亿元,造成净负债率的急速上升。

  下半年去库存提速

  由于今年以来房地产市场的持续调整,导致上市房企去化进程放缓,由此带来的库存压力也达到高位。统计数据表明,截至今年中期,115家上市房企库存从去年同期的1.58万亿元,增至今年1.97万亿元,增幅高达25%。

  有分析师认为,从绝对量分析,现有库存处于历史较高水平,一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11%;二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升,目前已经超过上轮周期高点的26%。

  去库存、加速周转已成为下半年房企保证资金安全、提升业绩的当务之急。以四大龙头房企为代表,虽然上半年业绩有增有减,但无一例外地都将大量供货集中在下半年。

  金地公告显示,公司下半年可售总货值约900亿,其中存货约570亿,新推货值约330亿,去库存将是金地下半年主要任务。由于上半年推货较少,招商地产要完成500亿元的销售目标,下半年无疑也将大量释放货量。截至6月底,招商地产在手货值约270亿元,下半年计划新推约450亿元,总货值超过700亿元。

  “目前已经出现了一些积极的因素,预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”万科总裁郁亮表示。基于这一判断,万科也将把下半年作为推货走量的出货窗口,公司高层表示,下半年公司业绩将体现得更加充分。

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