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万科转型,祛魅时代的地产变局

  万科,是个明星公司,但对“星光”的膜拜往往会使得膜拜者丧失对商业世界的常识认知。作为中国乃至世界上“第一大”的地产公司,当行业尤其是住宅市场趋于饱和,而中央政府又对市场资金保持“从紧”之时,光环褪去,它必然回归常态,并第一个感受到寒意。

  当中国全部的300多个地级城市中,过半城市都有一线品牌地产商在填方造楼,或者是盖起动辄百万平方米的购物广场的时候,剧变在所难免。对于万科来说,从B股转H股、管理层合伙持股以及高呼“互联网思维”的口号,都是管理层在未雨绸缪。

  未来,万科长期专注于住宅地产、资金高周转的营运模式,必然遭受挑战。因此,企业必须要改变,而这种改变可能是全局性的。从一家住宅地产商变成所谓的“城市配套服务商”,这听来前瞻而具有创建性的目标,其背后的简单逻辑不过是更加“赚钱”的领域开拓。再换个角度看,这可能是“郁亮时代”真正取代“王石时代”的开始,而所谓“互联网思维”,也许不过是这场转变的烟幕弹。

  “烟幕弹”?

  这段时间,地产“一哥”万科最吸引眼球的事莫过于两件,一是“互联网思维”的口号,二是“抵御野蛮人”的风波。看似不大相干的两件事,其实有着必然的关联。

  从2013年下半年开始,万科在地产界第一个喊出要学习互联网,总裁郁亮更带着万科高管先后到腾讯、阿里巴巴和小米等公司“取经”。今年6月,万科终于在“触网”上走出实质性一步。万科与百度签约,启动商用地产科技化运营,将“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术引入万科商业物业运营中。

  显然,万科“互联网思维”看起来充满了想象力和前瞻性,但从本质上讲,这背后是万科对多元化经营尤其是涉足商业地产的渴望。

  作为一家传统的住宅地产公司,万科目前已经在北京、上海和广州等一线城市启动了商业地产项目,但销售业绩并不理想。以万科在北京开发的首个商业地产项目万科大都会为例,其推向市场后的两年左右的时间内,仍有近1/3的房源未能售出。

  业内认为,该项目属于旧楼改造,此前已有数家公司转手。由于本身设计的原因,改造为高端写字楼需耗费极大成本。而万科在选择这一项目时,可能存在“经验不足”。但也有观点称,万科对该地段的选择是成功的,而业绩提升尚需时间。

  “万科做商业地产的想法,已经有很多年。”北京一家中型商业地产公司的区域营销副总对《南风窗》特约记者分析,万科做商业地产是必然选择,这是它的转型。但万科以住宅地产起家,经验欠缺是必然的,其未来还需观察。

  实际上,在万科的转型之中,除了传统的商业风险之外,另一种风险不能忽略,即万科股权结构和转型变局可能存在不协调。万科是A股地产上市公司中股权最分散的公司之一。它曾一度是地产界,乃至A股上市公司之中的“模范生”,最持续的增长、最稳定的分红,这些都是管理层赢得中小股东支持的基本理由。但问题在于,当行业剧变,企业转型之时,这种“各方安好”的状态将不可持续。

  目前,万科正在推进“合伙人持股”的计划。简单讲,这可以看作一种“管理层收购”,即设立外部公司,然后由这家公司买入万科股权,而资金来源是万科管理层自己的资金。万科管理层目前向外界传达的信息是,管理层还会不失时机地增持。

  针对这项计划,万科表示主要是为了抵御“野蛮人”,郁亮还援引20多年前“君万之争”的故事来警示管理层和投资者。所谓抵御“野蛮人”,即在万科股权低迷之时,一些大财团可能对公司进行敌意收购,然后用“股权说话”,将管理层扫地出门,并快速套利离场。万科高层称,“野蛮人”只需200亿资金即可达到目的。

  “这个说法有合理性,但不尽然如此,可能是烟幕弹。”一家H股上市地产公司的投资部经理对《南风窗》特约记者说,万科盘子大,而且已有红色央企华润作为“第一股东”,加之住宅地产高峰已过,而行业处在下行期,国内投资机构多半不会有这个实力,也不会有这个愿望。

  该投资经理称,万科的真实目的可能是在转型关头增大管理层话语权。因为,中小股东只看短期收益,而转型是个长期战略,双方必然存在矛盾。如果股权太过分散,给管理层压力甚至赶走管理层的可能根本不是什么“野蛮人”,而是那些中小股东。

  但不论是为抵御所谓“野蛮人”,还是应对可能爆发的中小股东“民意”,万科的股权变革都是为了在企业转型时期,尽量排除股权分散所带来的掣肘和风险。“考察互联网公司,是一种品牌策略,也是对股东表明管理层的进取心,这是万科管理层的高明之处。”以上投资经理如是说。

  “转型”必要

  万科需要转型,这种必要性已从财务数据中开始显现。万科2013年的财务报告显示,公司房地产业务的结算均价为10787元/平方米,较2012年下降4.5%;房地产业务结算毛利率为22.31%,较2012年下降3.53个百分点;结算净利率12.01%,较2012年下降1.07个百分点。此前,万科这些数据多半稳中有升。

  万科在财务报告中说,以上指标下降的原因主要来自于运营策略的调整。利润率下降的主要原因,一方面仍在于结算中装修房比例的上升,但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率,是效率提升的表现;另一方面,在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。

  万科还表示,公司通过提升经营效率,克服了利润率下降的影响。公司净资产收益率仍保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%,与2012年持平。

  万科的解释不失合理性,但行业下行和成本上升的趋势显而易见。近年来,住宅地产成本上升的“加速度”已超越了房价的“加速度”。影响地产商毛利的成本因素主要有地价、建安成本等。以上营销副总分析,以地价为例,因其掌控在地方政府手中,其价格有一定“刚性”,尽管地方政府不愿看到房价下跌,但他们会更紧张于地价下跌。因此,会采取各种手段抬高地价。

  再比如建安成本,其中包括了人力和材料等,而这些一直都处在上涨通道之中。“2006年,建筑工人每天40元,现在每天100,土石方以前每方150,现在200,这些都是成本。”

  长期以来,专注于住宅地产和高周转,这是万科经营逻辑的两翼。两翼是相辅相成的,简而言之,因为只有住宅地产才能高周转,而高周转提高了资金利用率,降低了资金使用成本,也成就了万科销售额长期稳居中国地产公司第一的位置。

  但这种模式遭遇的挑战不言自明。在很多城市,住宅地产市场几乎趋于饱和,销售受阻,“周转”变慢。“国内总共300多个地级市,一线房地产商全都想进去,怎么能不饱和?”以上副总说。

  另有统计数据同样让人忧虑,2010年底,有统计部门官员透露,中国城镇居民家庭自有住房率为89.3%,已超过西方发达国家。尽管“国情不同”,但中国房市从“住房市场”变成“炒房市场”已是不争事实。“炒房市场”兴旺的前提必然是资金的充裕,而目前政府尽管不希望房地产“崩盘”,但不论是针对开发商的开发贷,还是针对购房者的个人购房贷,资金供应都在收紧之中。显然,任何地产公司的管理层都会看到这一点,万科也不例外。从万科高层近年的公开观点很容易看出,万科更多的是把股东回报和投资收益率等放在了首位,而对于地产业的“老大”位置似乎并不看重。分析认为,这种转变尤其是对商业地产的关注和涉足,其背后便是公司整体经营策略的转型。

  商业地产的吸引力可以从数据对比中看出。2013年,在主营业务收入上,以商业地产为主的万达商业地产只有万科的60%左右,但在净利润上却超出万科35%。从销售毛利率上来看,万达商业地产为43%,而主营住宅地产的万科只有27.2%,而同样主营住宅的华润和恒大也分别是28.2%和29.5%。一边是高增长难以为继,一边是新业务更加“赚钱”,万科的“转型”并不难理解。

  资本竞争

  转型最重要的资源只有一样,就是资本。

  目前,万达准备登陆港股是地产领域最重要的融资事件。以上商业地产公司营销副总分析,万达在全国的扩张其实也进入了一个资金的“瓶颈”。对商业地产公司来说,最理想的资金状态是单个项目“现金流平衡”。简单讲,就是商业地产上将一个项目的一部分售出,而这部分售价足以抵消整个项目的开发成本,而且可以支撑未售部分商业物业的自我运营。这种模式的本质是“白赚了”未售的物业,而现金可以在快速回笼后,立即投入下一个项目。

  但这种模式仅仅是理想状态,随着企业项目版图的扩大,平衡将越来越难。“中西部二三线城市购物广场,你卖给谁?”该副总认为,万达为何急于在香港上市,也是这个原因。

  “万科不愁从银行贷不到款,但不是所有的项目都那么好贷。”一位深圳银行业人士对《南风窗》特约记者说,商业地产会更花钱,万达资源深厚,但也需要更多元化的融资。对万科而言,未来融资将越来越多元化,比如中期票据这样的融资工具也会有尝试。

  实际上,上世纪末,万科管理层曾有进入商业地产的打算,但商业地产对资金的占用远比住宅地产要大,而万科当时并不拥有H股的融资平台,而A股和B股不足以支撑在商业地产领域的扩张计划,因此涉足商业地产的策略未能推行。

  此外,业内还有一则未被万科证实的传言是,面对住宅地产市场的变化,万科不少高管都认为应进入商业地产,但王石并不赞同。但随后,王石也公开“松口”,他表示“从来没说万科不做商业地产”。

  这些年以来,除了“3D打印房子”、“互联网思维”和“众筹建房”等概念之外,万科管理层全力推进的事情是对融资体系的重塑,而着眼点主要是融资的可得性和成本的低廉。在业内看来,对融资体系的重塑很大程度也是基于多元化,特别是商业地产扩张的需要。

  在万科完成B股转H股之后,连同另一个H股平台万科置业海外,万科在香港资本市场拥有两个上市公司融资平台,加上A股,万科一共拥有了海内外三大融资平台,这种格局已抢占了下一轮竞争的制高点。

  除资本市场融资和银行贷款等公开的融资渠道之外,万科的另外一个“隐秘”融资途径也非常值得关注。万科2013年的资产负债表显示,其应付票据、应付账款和预收账款的总额超过了2300亿元。在财务学中,这3项被称为是“商业信用”融资。简单讲,其中主要包括了材料供应商的赊销、承建商为万科垫付建设资金以及购房者提前支付的房款。

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