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绿地:“地铁生意”的土地谋略

  ■中国房地产报记者 邱桂奇 上海报道

  “自从今年7月底绿地集团宣布挂牌成立绿地地铁投资发展公司以来,已经跟超过8个城市洽谈,其中3个城市谈判已经接近尾声,今年年底将公布并开始动工。”绿地集团一位内部人士告诉中国房地产报记者。

  绿地进军地铁领域,没有人不认为这是一桩好差事。把沿线土地出让作为部分回购条件。绿地先介入参与建设地铁,同时顺带发展周边,最终目的是打造具备商业、办公、酒店等功能N位一体、地铁上盖城市综合体的模式。

  “说到底,还是土地,不管模式怎么变,学香港也好,学伦敦也好,土地总是最核心的资源,不过目前多地的土地出让都采取招拍挂制度,未来将会面临制度的调整,土地的模式需要突围。”盛世太平总经理陈立民告诉中国房地产报记者。

  搭“平台”联合拿地

  “不久前,我在上海国资大会上碰到上海建工徐征董事长,跟他介绍了投资地铁计划,问他有没有意愿和能力,他说上海建工在国内地铁施工方面有很好的经验和影响力。申通则管理着全球里程最长的地铁。”绿地集团董事长、总裁张玉良告诉中国房地产报记者,“以地铁沿线区域土地开发和轨道交通建设运营相互依托,做新一轮的战略尝试。”

  实际上,这个组合囊括了从地铁规划设计、建设开发、运营管理的整个链条。多个采访对象均认为,将沿线土地和地铁捆绑发展的商业模式无疑有着良好的前景。但从目前国内的一些尝试来看,这类开发牵涉到的资金需求、政策约束和技术难度都超过一般的土地物业开发。

  “绿地本身的商业模式需要创新,如果有这样的一个平台,绿地在土地的获取以及商业模式的改进上会有质的飞跃。如果能实现从投资、施工、物业开发,再到运营管理的盈利,这就成为一条线、一个面的盈利。” 张玉良雄心勃勃地告诉记者。

  参照香港地铁模式,靠地铁沿线开发,地铁公司拥有土地的开发权,获得房地产收益,让整个地铁公司进入良性循环。港铁不仅赚钱,还是世界上最赚钱的地铁公司。绿地标榜最懂政府的企业,这些年,张玉良频繁往来于全国大部分省份和重要城市,与地方首脑沟通甚密,非常了解他们的想法。绿地对市场方向的不断调整,均是迅速抓住地方首脑运营城市的市场空白带,分享了城镇化、城市化的红利。

  这个思路,与过去绿地的数次变革一脉相承。数年前,绿地便提出站在“城市运营商”的角度,对上海花桥东区进行整盘规划、建设和管理。之后绿地在全国各地参与到新城建设、超高层综合体开发、空港物流园区建设中。

  “但是,地铁生意并不那么好做,国内不少城市都在学港铁,但真正能够盈利的很少。”一位房地产业内人士如是说,“地铁物业开发的难点还在于,由于要匹配地铁的建设,土地整理比较麻烦,建设成本较高,施工要求也高过普通的物业。如果没有很强的营运能力,可能会拖累项目节奏。”

  在同济大学交通运输工程学院教授叶霞飞看来,轨道交通沿线的土地和房屋资产,应该被综合考虑进轨道交通开发的体系中。“轨道交通对沿线区域地价所产生的影响是显著的,土地所有者和房地产商是城市轨道交通开发利益的主要受益对象。同时,城市轨道交通对沿线地价的影响在时间上是超前发生的。”

  好生意还是坏生意

  “什么叫战略?战略就是下雨打伞,意思很清楚,环境变化了,策略马上变。”张玉良表示。中国地铁大跃进、地方资金短缺和政府稳增长需求的三方角力,被张玉良视作新的契机。绿地将联合上海轨道交通的运营方申通集团和富于地铁建设经验的上海建工集团,这对有意愿修地铁的城市,无疑是个相当不错的招商对象组合。

  绿地日前公布的方案显示,绿地地铁公司与申通、建工的联合体,将作为城市轨道工程投资建设主体,承担工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等职能,并由政府相关部门直接或委托监管。

  按照绿地的设计,相关政府在地铁工程竣工后赎回,将结合沿线土地出让作为部分回购条件,由绿地先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发,打造包含商业、办公、酒店等功能的地铁上盖城市综合体及配套设施。

  长期研究物业资产管理的第一太平戴维斯中国区董事长刘德杨认为:“绿地做地铁上盖的模式,想象空间极大。能够拿到相关土地的开发权,本身就是一项非常核心的竞争力。”

  庞大的资金从哪儿来,是绿地联合体要解决的首要问题。绿地给出了一个模糊的答案,规模优势,以及其正在打造的海内外两个融资平台:绿地香港控股和正在借壳中的金丰投资。近两年绿地系获得的一系列低息债券,似乎也证明了其具备了这样的能力。

  “绿地已经做到了这个规模。在开发环节与合作伙伴的议价也非常强势,这体现了它的财务风险偏好且比较谨慎。”刘德扬认为。

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