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公积金政策调整意在救市还是便民

  异地购房公积金异地互认、取消多项收费、二套房首付回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛……继央行推出房贷新政后,住建部、财政部、人民银行14日联合发布通知,要求各地放宽公积金贷款条件,并推进异地贷款业务、住房公积金缴存异地互认和转移接续等。

  业内人士分析,受资金额度、政府管理、地方利益等因素的影响,公积金异地互认的工作还需打破多重藩篱,出台更多实操性政策才能落地。而一些专家则表示,在当前楼市状况下,首先应满足基本购房的公积金贷款需求,同时要避免公积金“沦为”地方政府的救市工具。

  异地贷款破冰将激发回乡置业需求

  住建部等三部门要求各地放宽公积金贷款条件,住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,可适当提高首套自住住房贷款额度,并推进异地贷款业务、住房公积金缴存异地互认和转移接续,同时取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等四项收费项目,提高了住房公积金使用效率及贷款发放率。

  对此,同策咨询研究部总监张宏伟表示,取消的收费项目产生的费用数额并不大,但客观上减轻了购房者压力及交易成本,这给市场传递了一种明显的信号。更重要的是异地贷款“破冰”给异地购房贷款打开了大门,将激发大量的“回乡置业需求”。

  多地调整公积金政策刺激楼市

  就在新政出台的前一天,武汉市住房公积金管理中心下发通知,放宽第二套房公积金贷款门槛,最低首付款比例调整为房屋总价的30%,不再硬性要求达到房屋总价的60%,但公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行,贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。

  类似放松公积金贷款的政策最近在多地先后出现。河南、贵阳在9月底便将首套房首付比例调整为最低20%,相比以前降低10个百分点;国庆节刚过,大连市便调整公积金贷款和提取条件,缴存公积金9个月就可申请贷款,而此前是规定1年;沈阳市表示,拥有一套住房并已结清贷款的家庭可执行首套房贷款政策;广西消费者购买保障房可提公积金付首付,无房职工异地购房也可用公积金;浙江金华、湖北黄冈等地则提高了住房公积金的贷款额度;天津、海南、深圳等地放松住房公积金提取条件,为缴存职工住房消费提供便利。

  据不完全统计,今年以来,已有30多个城市调整了公积金政策。有业内人士预计,未来还会有不少城市跟进,采取提高个人公积金贷款额度、降低公积金贷款购买首套房的首付比例等措施,成为多地政府调控楼市的主要措施。

  实施细则缺乏异地互认难办

  尴尬

  “异地互认这个事情,说起来容易,但执行起来很难。”东部某省住建厅的官员宋建海对记者表示,“因为这涉及公积金归集资金的跨市甚至跨省调配,而目前各地公积金使用是不均衡的,因此公积金使用额度偏紧的城市对执行异地互动的政策就缺乏主动。”

  公开数据显示,截至2014年8月末,全国缴存住房公积金职工1.07亿人,缴存总额7.03万亿元,职工提取总额3.49万亿元,缴存余额3.54万亿元。

  用住建部住房公积金司司长张其光的话说,这面上的余额并不代表“沉睡”,目前全国住房公积金的资金使用率为70%,接近商业银行水平。

  “目前各地公积金管理中心的资金使用情况已经实现全国联网,以便于住建部对各地公积金归集和使用情况进行全国范围的抽查,据我们了解到的情况,一些城市确实存在额度紧张的现象。”上述接近住建部的消息人士透露。

  按照住建部的要求,住房公积金个人房贷发放率低于85%的设区城市都要推动实现异地互认。但根据公开数据,全国有342个住房公积金管理中心,贷款发放率高于85%的有49个,大部分管理中心贷款发放率集中在50%到75%之间。

  宋建海告诉记者,从目前来看,额度使用偏高的城市大部分集中在房价水平较高、人员流动较大的一二线城市,在其他西部或三线城市很难见到额度紧张的现象。

  多位业内人士表示,开展公积金异地互认,如何协调各地公积金贷款额度也是疑问。

  目前全国各地的不同城市的贷款额度都不相同,如北京最高贷款额度是80万元,上海是60万元,深圳是50万元,而北京周边区县如燕郊最高贷款额度是40万元,开展异地互认后,按当地贷款额度计算,恐怕一线城市仍然不够。

  “现在中央出台的这一政策只是一个方向性政策,并没有具体的实施细则,可操作性并不强,如果这些一二线城市在异地互认方面参与不积极的话,这项政策很难真正落到实处。”宋建海告诉记者。

  此外,根据规定,公积金沉淀资金大都以活期的形态托管在银行,产生的利息加上公积金贷款所得均属于公积金增值收益范畴。这就意味着,大量公积金沉淀资金背后还牵扯着地方利益。

  多个城市公积金流动性紧张状况初现

  与纷纷放松政策不同的是广州的持续收紧。10月11日,广州的公积金新政策获得原则性通过。新政规定公积金贷款仅限于首次使用者,且首付从两成调整为三成;贷款基础条件也有所调整,贷款额度也变得更加吃紧,计算的公式也更为严格。

  对比现行政策,这一“新政”被许多人冠以“史上最严公积金政策”的称号。对此,业内人士表示,这是不得已而为之。目前,广州公积金提取比例已超过警戒线,个别月份接近甚至超过八成。

  广州遇到的麻烦不是独有的。数据显示,多个城市公积金流动性已初现紧张。据住建部调查,南京、青岛等32个城市个贷率超过90%,出现了缓贷、断贷、挤提现象。以武汉为例,截至今年6月底,武汉累计发放公积金个人贷款890多亿元,个贷率高达97%,比去年底增长近5%。

  “如果不予应对,只需两个月,公积金贷款就会紧张。”武汉市住房公积金管理中心主任陈祖信表示,武汉已建立公积金个人贷款资产变现机制,通过盘活公积金资产存量来应对公积金流动性趋紧矛盾。

  质疑

  公积金不能为了救市不顾实际地调整

  既然那么多城市公积金流动性已初现紧张,为何还要放松相关政策?有市场人士表示,公积金政策的放松必然会带来可观的购房者入市。因此,市场和购房者都普遍认为,调整公积金是继取消限购、放松限贷后楼市的第三个救市措施,预计未来会有更多城市在公积金政策上“动脑筋”,以激活市场信贷,刺激楼市成交。

  但专家并不赞同“救市工具”的看法。中南财经政法大学房地产研究所所长张东提醒,在土地财政和新房库存的双重压力下,在取消限购放松限贷效果并不明显的背景下,要警惕地方政府不顾公积金实际状况,一味放松贷款政策来救市。

  如何面对一边是放松呼声越来越大,另一边是自身存量不足的矛盾?专家建议,公积金管理部门应积极探索,提高资金利用率,满足“应贷尽贷”资金需求,并适应科学化楼市调控的要求。

  对楼市的刺激作用仍然有限

  尽管此次公积金新政的落点仍然在于楼市微刺激,以期逐步恢复市场信心,但据多位业内人士分析,这一政策对楼市的刺激作用仍然有限。

  “三部门联合下发的公积金贷款新政,救市意味明显,但这是一个温和的措施,不会引起房地产市场太大波动。”中经联秘书长陈云峰对记者表示。

  链家地产市场研究部分析师张旭对记者表示,根据链家地产数据,在二手房交易中完全使用公积金贷款的购房者所占比例不到二成,预计该政策对释放购房需求的影响有限。

  “公积金贷款的特点是贷款利率低、额度小,销售一线的反馈数据显示,在购房者中完全使用公积金贷款的客户只占10%,施行公积金新政后,预计可以增加5%的购房需求。”陈云峰对记者表示。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析,公积金缴存条件缩短至半年、推动实行异地互认,尽管大大降低了购房者申请公积金贷款的门槛,让缴存职工能够尽快享受低利率的贷款,但随着近年来公积金贷款规模的持续增长,住房公积金贷款普遍“吃紧”,公积金资金运行压力影响放贷速度,公积金缴存条件的缩短可增加的实际需求并不多。

  猜测

  地方官员频繁进京,第三轮救市隐现

  “政策层面既然中央已经松口,地方政府当然就把这一政策当做救命稻草,希望政策在当地落地的时候能够发挥最大作用。”东部某省住建部门一位官员张建对记者表示。据他所知,就在国庆节前后,不少地方政府的住建、国土系统官员频繁进京,与中央相关部门“开小会”。

  地方政府的诉求是否能实现,从目前来看仍是未知数。但是,从中央到地方,对楼市的微刺激政策还未停止。

  住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉记者,目前中央对房地产“从紧”的政策还没有完全恢复到常态,现在中央关注的是限贷放松后能否落实、政策落地后市场反应如何、能否阻止市场的继续下行,落实“松贷”需要几个月时间,如果市场反应不行,应该还会再考虑下一步放松。

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