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阳光城“高周转”面临挑战 多项目拿地超一年未开盘

  多项目拿地超一年未开盘

  全年销售目标仅完成1/3

  阳光城“高周转”面临挑战

  无论是拿地还是开工,一向标榜“高周转”的阳光城集团股份有限公司都突然放慢了进度。

  历史数据显示,阳光城去年以来的新增项目,不少超过8个月甚至一年都没能开盘。而此前阳光城从拿地到开盘的平均周期在6~8个月。

  分析人士认为,开盘周期延长,意味着企业销售困难、去化遇阻。阳光城财报亦显示其存货压力过大,2014年上半年末阳光城存货达296亿元,半年增长35%,同比增长109%。

  开工拿地放缓

  阳光城这一年突然慢下来了。

  根据克而瑞统计,去年以来,阳光城不少新增项目都超过8个月甚至一年都没能开盘。以上海为例,阳光城2013年9月拍下的川沙新市镇城南社区C06-07A住宅地块和上海国际医学园区D2-02-05地块,距离拿地时间已经过去了11个月,至今仍未开工。

  浦东新区上海国际医学园区D2-02-05地块东至蒲公英路,南至蓝靛路、西至满天星路、北至戴家漕河。记者实地走访调查发现,位于蓝靛路和青黛路之间的这一块区域仍然是一片小树林,没有半点动工迹象。整个医学园区范围内,道路、公交都已经完善,记者在园区内看到,西门子等入驻企业的办公楼灯火通明,与D2-02-05地块一路之隔的某厂区工地也在紧张施工。

  “听说这一块会拿来盖住宅,一直没有开工。”附近居民告诉记者。此前资料显示,D2-02-05地块为上海国际医学园区首次推出的宅地,地理位置并不比周浦及惠南地块差,其14086元/平方米的楼板价,相对于周边房价,有不少盈利空间,但不知为何仍未动工。对此,记者辗转联系阳光城多个部门采访,但截至发稿前,仍未收到回复。

  在地产分析人士看来,与众多闽企一样,阳光城采用高杠杆运作,在土地市场大规模扩张,再通过高周转来实现资金回流。此前阳光城提出基本保证从拿地到开盘平均周期在6~8个月,但是随着市场形势的急转直下,6~8个月开盘时间越来越具有挑战性。

  2013年是阳光城突飞猛进的一年。借助资本的力量,这一年,阳光城连续在福州、上海、苏州、兰州、西安等城市相继拿下十余幅地块,耗资超百亿元。采用“高杠杆、高周转”策略,阳光城2013年销售220亿元,而其2011年、2012年的全年业绩仅有40亿元和70亿元。

  在此之前,阳光城只是一家三线房企,偏居福建一隅,2012年底阳光城公司管理总部才移师上海,随后开始在上海大举拿地。

  公开资料显示,2012年11月15日,阳光城在上海首次拿地,拍下宝山区罗店新镇14-1地块。18日,阳光城集团管理总部迁至上海。隔月,阳光城再获上海嘉定新城C11-2地块。2013年阳光城则一举在上海拿下4幅地块,包括位于浦东新区的外高桥新市镇G03-17地块、外高桥新市镇E06-03商业用地、川沙新市镇城南社区C06-07A住宅地块、上海国际医学园区D2-02-05地块等。粗略统计,仅上海一地,阳光城就耗资近40亿元拿地。

  为什么扩张战略如此激进?阳光城CEO陈凯曾经表示,“快”不是选择而是必须。他用“大鱼小鱼”来举例,“大鱼越来越大,市场的重合度越来越高”,“作为阳光城这样100亿元、200亿元的小公司怎么办?” 对此,陈凯的答案是,“带领小伙伴们按照投资人的要求往前赶”、要上规模。此前阳光城已经放出豪言,2014年销售额要做到300亿元,冲刺第一梯队。

  财务风险凸显

  “跑得太快,无法放慢脚步。”有房地产人士如此形容阳光城的“高杠杆、高周转”扩张模式“一旦某个环节陷入停滞,周转不灵,阳光城将面临很大的资金链风险。”

  市场的情况并不乐观。国家统计局最新发布的《2014年1~8月份全国房地产开发和销售情况》显示,房地产市场依旧疲软。房地产开发企业土地购置面积和房屋新开工面积同比均有下跌,然而涨幅收窄。尽管各地政府积极出台楼市刺激措施,然而1~8月全国商品住宅销售面积同比继续下跌,跌幅较1~7月扩大0.6个百分点至10.0%,仅商业营业用房销售面积保持同比增长。

  第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可对记者表示:“今年以来疲弱的楼市使得房企销售业绩出现分化。然而实力房企依靠灵活的销售策略、适时调整推盘节奏,依然有乐观表现;而负债率较高的小型房地产开发企业融资实属不易,不得不以价换量以快速回笼资金。”

  阳光城年报显示,上半年合约销售104.7亿元,同比增长20.3%,在今年的市场环境下,与大多数其他企业相比,阳光城的销售业绩还算过得去。但是从企业自身来讲,速度偏慢,距此前提出的全年300亿元的目标,上半年仅仅完成了1/3的销售业绩,下半年近200亿元的销售指标接近去年全年的销售额,同时意味着下半年的月均去化接近33亿元。

  克而瑞研究中心分析师房玲认为,开盘周期的延长,使得阳光城项目进入销售遇阻,而市场调整期销售压力增加,则导致项目开盘后的去化受阻,在双重作用下,企业过去几年激进的扩张所带来的隐患开始显现。其具体表现在于,存货量快速增长,2014年上半年末阳光城存货达296亿元,半年增长35%,同比增长109%。

  莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨对本报记者表示:“今年的住宅市场主要面临着去化风险。高周转是房企当下的生存之道。但是今年上半年由于银行银根收紧,房贷利率普遍上升,各房企销售情况都不理性。从下半年开始由于限购政策的松绑,住宅销售略有回升,但是由于对后期市场的不确定性,多数购房者持观望态度,希望能有更大的降幅。”

  房玲认为,企业销售资金回流受阻,也导致阳光城的债务压力偏大。“这就迫使企业不断借新债还借债,而且借款期限都比较短。目前,企业借款大多为信托借款,期限普遍在1~3年,阳光城的高负债决定了贷款方更愿意短期借贷,降低风险。”

  从企业的债务结构来看,阳光城两年内的有息负债较多,导致上半年负债水平和短期偿债压力的激增。上半年末阳光城的短期有息负债占比达44%,较2013年底增长11个百分点。而持有现金只有29亿元,不到短期有息负债的34%。

  今年以来,阳光城明显减少了拿地。过去几年,阳光城在土地市场一直比较活跃,扩张势头迅猛,去年全年新增土地储备建筑面积384.58万平方米。而今年以来除了1月和4月分别在杭州和晋江拿地之外,截至8月底阳光城在土地市场上再无动作。

  “在弱市下,阳光城的高负债俨然为企业的发展带来了一些阻碍,上半年拿地的放缓也很可能受此影响,从企业发展看,需要考虑债务结构调整。”房玲表示。

  简可提醒,在当前银行信贷紧缩的市场背景下,多数房企不得不以现金为王,融资成为首要任务。由于银行严格控制房地产信贷投放,中小型开发商在过去两三年间更多借助影子银行进行融资。这些渠道的利率远远高于银行贷款利率,如果开发运营效率低,则极易发生资金链断裂无法偿还借款的情况。

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