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朱中一:限贷放开远比限购放开难落地

  ■中国房地产报记者 王飞北京报道

  限购还在执行时,人们把重振楼市的希望寄托于取消限购。当原本限购的城市相继松绑收效又甚微时,大家转向期待信贷政策的同步松绑,认为只有信贷支持才是根本解决之道。如今,期待变成了现实。“双限”的解禁果真就能彻底改变当前中国楼市的下行局势吗?中国房地产报记者就此问题与中国房地产业协会名誉副会长朱中一进行了对话。

  中国房地产报:当46个城市中的大部分陆续解禁限购后,我们看到北上广深依然在坚守。你觉得它们为何还在坚守?

  朱中一:我觉得不能用“坚守”这个词,因为这不是一种固执的坚持,而是一种必须的责任。北上广深有着特殊的情况。这种特殊情况不在房地产本身,而是城市的特殊地位和吸引力。当年限购政策的制定是综合全局、通盘考量的结果,并不单纯只是为了抑房价那么简单,它还影响着城市环境、设施等方面。所以既然不是单为了房地产制定的,如今也不会专门为了房地产而放开。

  国庆前夕,央行刚刚发布了“贷款清了不算套数”的房贷新政,这4个城市如果没有了购买限制,可能出现的问题甚至不是房价飙高到让人承担不起,而是普通百姓根本来不及买,现有存量就会被投资投机者哄抢一空。这就是北上广深不放开、或者说不能放开的原因。

  中国房地产报:房贷新政发出已半月有余,各大行的具体细则落地程度不一,你认为原因何在?

  朱中一:我认为房贷新政还“悬空”的最主要原因在于“贷款利率最低7折”这一点上。如今的银行负债成本在逐渐增多,息差、利差却在收窄。个人住房按揭贷款的收益率比个人消费贷和小微企业贷款等低不少,周期又长,银行本来就不愿意做。有金融业内人士近期和我讨论过这个问题,说7折利率已接近银行负债成本,住房贷款低于8.5折银行基本就不赚钱了,这就使得银行不可能拿出太多信贷资源配置在个人房贷上。

  但金融机构肩负着助力实现惠民生等决策层下达的职责,又不能对派下的任务置之不理。“不低于7折”只划定了下限却没规定上限,因此,各银行应该还在揣摩和商讨究竟把利率定在多少合适。

  中国房地产报:限购、限贷政策如今已先后退出和松动,究竟能对房地产市场起多大作用?

  朱中一:关于松开限贷,我觉得恐怕没有放松限购那么易操作。可能会“剃头挑子一头热”——出于对经济和财政的考虑,各地政府基本都会对放开限贷充满热情,但银行也要考虑自身的商业收益持续性,所以配合度有多高不好说。另外,过去央行和银监会对商业银行常年小心呵护、过分保护,现在突然放手让其独立,银行也需要一定的时间适应变化和强健自身。而最关键的是,目前不少三四线城市都处于人少房多的状态,有的甚至有变成下一个“鬼城”之虞。这种情况下,单纯放开限贷,或许很难吸引到大量投资性需求来接盘。

  中国房地产报:按照目前的政策和市场情况,对于房地产市场有些人担心的“硬着陆”你怎么看?

  朱中一:硬着陆的典型表现一般是金融、房地产泡沫吹大,银行呆坏账积累、陷入恶性循环不能自拔。现在看来,当前的中国房地产市场并未如此。

  很多人对于中国房地产有“硬着陆”担忧,主要源于之前几轮调控的“功不抵过”——虽然的确挤出了大多数投机投资泡沫,但也让市场陷入“越调越涨”的怪圈。归结原因主要是四点:行政对行业干预过度、市场机制生锈失灵、货币超发无处安放、民众心理预期扭曲。

  但如今,政策调控风格回归市场化,外部环境有了全面改观,货币政策也被拿捏得很有分寸。加上中国的房地产持有人多数需要付三成以上的首付,还款态度也较积极,且拥有不动产阶层的财务状况也普遍良好,因此发生系统性金融危机的概率会很小,从外部环境和业内运行状况双方面看,我认为中国房地产业是可以并正在实现软着陆。

  中国房地产报:你觉得中国经济何时才能真正摆脱对房地产的过度依赖,房地产业何时才能有一个正常、合理、名副其实的经济地位?

  朱中一:从数据上看,中国目前的经济规模已与美国相当。但民众资产配置的结构却大大不同,美国家庭总资产中,金融资产占72%;而在中国家庭总资产中,房地产的占比高达74%。一句话概括:美国经济高度金融化,而中国经济高度房地产化。

  中国经济现在处于经济增速换挡期、转型升级阵痛期、前期政策消化期的“三期叠加”关口,调结构不是说说那么简单,需要面临诸多新拐点、新常态,阵痛和压力都很巨大。尤其突出的是房地产行业资金密集、产业链条长、行业跨度大、涉及面广,再加上其供应和需求端都能借助金融工具产生巨大杠杆效应。因此房地产对经济平衡至关重要。现今面对经济增速和财政收入下滑,救市房地产似乎是最行之有效、至少是立竿见影的方式。

  但这样做的话,短期内的确能通过资本市场推动实体经济回升,但会埋下更多空置和库存的隐患。所以我觉得不能饮鸩止渴,中长期的问题如果积累下来会更棘手。中国经济要想真正重生重塑,首先要摒弃GDP崇拜和房地产依赖。

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